민간택지 분양가상한제 12일 발표…둔촌주공 직격탄 우려

조합 "3.3㎡당 3000만원 초반 돼야"
HUG 2600만원 보다 낮을 경우엔
조합원 분담금 늘어 사업추진 난항

단군이래 최대 분양이라는 둔촌주공아파트 재건축이 정부의 분양가상한제 적용대상이 될 것으로 보이는 가운데, 기대와 우려가 동시에 나오고 있다. /연합

정부의 민간택지 분양가상한제 시행 발표가 12일로 예정된 가운데, 재건축 단지가 많은 서울 강남권에 긴장감이 감돌고 있다.

정부가 2014년 말 폐지된 민간택지 분양가상한제 카드를 다시 꺼낸 건 최근 일부 강남 재건축 단지를 중심으로 집값 상승세가 심상치 않기 때문이다. 현재 재건축 추진 중인 강동구 둔촌주공아파트와 강남구 대치동 은마아파트, 송파구 잠실동 잠실주공5단지 등이 적용대상이 될 것으로 보여 정부 발표를 예의주시하고 있다.

우선 이들 강남 재건축 단지 조합 및 부동산 관계자들은 기대와 우려를 동시에 나타내며 혼란스러운 분위기다. 기대를 나타내는 쪽은 주택도시보증공사(HUG)가 책정한 분양가보다 시세를 감안한 적정선을 기대하고 있다. 허그의 분양가가 시세에 비해 터무니없이 낮다는 이유에서다.

특히 단군 이래 최대 분양이라는 둔촌주공은 정부 발표에 촉각을 세우고 있다. 둔촌주공은 단일 재건축 단지로는 국내 최대 규모로 건립 가구 수가 1만2032가구, 일반분양 물량이 4787가구에 달하는 초대형 사업이다.

인근 부동산 관계자는 “허그가 3.3㎡당 2600만원으로 책정했는데 주변 시세와 너무 차이가 난다”며 “정부가 형평성과 적정선을 고려해주길 바라는 눈치다”라고 말했다.

둔촌주공아파트 재건축 조합은 희망 분양가로 3.3㎡당 3600만원을 제시한 바 있다. 재건축 한 관계자는 “최소한 허그보다는 높은 분양가가 매겨져야 한다. 3.3㎡당 3000만원 초반은 돼야 아파트 품질도 보장된다”며 “지금 주변 시세는 4000만원이 훌쩍 넘는데 허그보다 낮게 책정되면 아파트를 지을 수 있겠나. 정부가 여러 문제를 감안하길 바란다”고 강조했다. 둔촌주공아파트 인근 올림픽선수촌아파트가 현재 3.3㎡당 4500여만원 정도로 거래되고 있는 만큼 주변 시세를 최대한 반영해 달라는 것이다.

하지만 분양가상한제는 ‘감정 평가한 토지비’와 정부가 정한 ‘기본형 건축비’에 건설업체 ‘적정이윤’을 더해 분양가를 산정하는데 주변 시세는 물론 허그의 분양가보다 더 낮아질 가능성이 높다. 더욱이 둔촌주공은 이미 관리처분이 끝났기 때문에 후분양제로 돌릴 수도 없는 형편이다. 허그보다 낮은 분양가가 책정될 경우 조합원들의 추가 분담금이 늘어나 사업추진에 어려움을 겪을 것으로 보인다.

또 다른 부동산 관계자는 “발표를 봐야하지만 허그보다 낮게 책정될까봐 걱정하는 분들도 상당하다”며 “주변시세와 너무 떨어지면 조합원들의 박탈감도 커지고 로또 청약 부작용도 큰데 이런 문제를 정부가 모르지 않을 것이다. 조합원들이 기부천사도 아니고 허그보다 낮아지면 반발이 엄청날 것”이라고 말했다.

재건축 허가 문제로 서울시와 갈등을 빚는 은마아파트와 잠실주공5단지 등은 아직은 관망하는 분위기다. 은마아파트 재건축 조합은 지난달 23일부터 서울시청 앞 등지에서 1인 시위에 들어간 상태다. 은마아파트 인근 부동산 관계자는 “지금 재건축 허가 문제로 서울시와 갈등을 빚고 있어서 분양가상한제를 이야기하는 분위기는 아니다”며 “정부 발표를 봐야하겠지만 시세를 전혀 반영하지 않고 매긴 분양가를 조합원들이 받아들일 수 있을지 의문이다”고 말했다.

◇전문가 “HUG 분양가가 더 나을 수도”
함영진 직방 빅데이터랩장은 “허그가 책정한 분양가로 사업을 진행하는 게 오히려 분양가상한제 대상이 되는 것보다 나을 수도 있다”고 조언했다.

전문가들은 또 분양가상한제로 인한 ‘로또 청약’ 양산 등 부작용을 최소화하는 것이 관건이라고 지적하고 있다. 특히 낮아진 분양가가 아파트의 질을 떨어트리는 문제도 있어 정책의 정교함을 주문했다.

함 랩장은 “정부 발표를 봐야겠지만 로또 양산으로 당첨자만 과도한 시세차익을 누리고 주택의 질이 떨어지는 부작용은 최소화해야 한다”며 “지금으로선 경과기준을 둬서 사업단계가 마무리되는 곳은 예외로 두거나 분양가상한제 대상지역은 규제를 최소화하는 등의 문제를 고민해야 한다”고 강조했다.

주택협회 관계자는 “인위적으로 분양가를 규제하면 공급이 위축될 수밖에 없어 나중에 집값이 폭등할 우려가 크다”며 “이미 재건축 사업을 진행한 곳과의 충돌도 불가피하다. 허그보다 낮은 분양가가 나오면 반발이 거세질 것“이라고 말했다.