부동산 전문가 “중장기 서울 집값 상승 우려”

강남 재건축사업 중단 불보듯
공급 위축으로 집값 폭등 가능성

12일 오후 철거 공사가 한창인 서울 강동구 둔촌 주공 아파트의 모습./연합

부동산 전문가들은 10월 민간택지 분양가상한제 시행으로 서울 집값은 단기적으로 하락하겠지만 중장기적으로는 공급부족으로 여전히 오를 것이라고 전망했다.

국토교통부는 12일 △투기과열지구에 민간택지 분양가상한제 적용 △재건축·재개발도 최초 입주자모집공고 신청분부터 적용 △분양가상한제 전매제한 최대10년 확대 등의 내용을 담은 분양가상한제 개선안을 내놨다.

◇국토부 “분양가 현시세 70% 수준”…강남권 가격하락 불가피
분양가상한제가 적용되면 시세보다 분양가가 한층 더 낮아져 강남 재건축 단지를 필두로 단기간에 집값은 잡을 수 있을 것으로 예측된다. 국토부는 분양가가 시세대비 70% 하락할 것이라고 내다봤다.

이문기 국토부 주택토지실장은 “분양가상한제를 시행할 경우 현 시세대비 70~80% 수준으로 분양가가 내려갈 것”이라고 말했다.

전문가들도 가격하락에 입을 모았다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “분양가상한제 적용으로 낮아진 분양가는 청약 대기 수요의 분양시장 관심을 키우고 재고 주택시장의 가격상승 압력을 낮출 것”으로 예상했다.

양지영 양지영R&C연구소장은 “단기적으로는 강남 재건축 아파트를 중심으로 가격하락이 불가피하다”고 말했다.

◇공급위축으로 매매·전세값 상승 우려
분양가상한제로 재건축·재개발 사업장들의 사업추진이 여의치 않게되면 공급이 줄어 중장기적으로는 가격이 다시 오를 것이라는 의견도 있다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “분양가 상한제가 당장은 서울 집값을 잡는 데 효과가 있을지 몰라도 중장기적으로는 급등을 야기할 것”이라고 우려했다.

양 소장은 “서울 신규주택공급은 재개발·재건축이 대부분인데 잇따른 규제로 인해 공급의 문이 차단됐다”면서 “장기적으로는 재건축 아파트 사업 중단 등으로 공급감소가 불가피하다”고 내다봤다.

양 소장은 “자율형사립고 지정 취소 등으로 외곽으로 나갔던 수요도 서울로 다시 돌아오고 있어 결국 수급불균형으로 서울 집값상승이란 악순환이 반복될 것”이라고 덧붙였다.

함 랩장은 “향후 한국은행 기준금리 인하 가능성과 시중의 풍부한 부동자금을 고려할 때 집값을 끌어내릴 정도로 파괴력을 기대하긴 어렵다”고 진단했다.

특히 분양가상한제로 서울지역 신규주택 공급이 막히게 될 경우 새 아파트 매매가격도 상승이 예상된다.

함 랩장은 “재건축·재개발 등 정비사업 위축되면 준공 5년차 안팎의 새 아파트 선호 현상이 유지되면서 가격 강보합이 유지될 수 있다”고 예상했다.

공급부족으로 내집마련 시기를 늦추면서 전셋값 상승도 예측된다.

이남수 신한은행 장한평역 지점장은 “분양가상한제로 가격이 싸지더라도 해당물량이 많지는 않을 것”이라면서 “심리적으로 내집마련을 미루면서 전세시장이 불안해질 것”으로 짚었다.

장재현 리얼투데이 리서치본부장은 “저금리 기조에서 집주인들도 수익창출을 위해 전세를 월세로 돌릴 것” 이라면서 “전세물량 부족으로 장기적으로는 전셋값이 오를 수 있다”고 내다봤다.

◇‘로또 분양’ 논란 여전
분양가상한제로 분양가가 주택도시보증공사의 고분양가 규제보다 한층 더 낮아질 것으로 예상되면서 로또분양 논란도 여전할 것으로 예상된다.

함 랩장은 “인기지역 청약경쟁률이 높아지는 등 특정단지 쏠림현상이 야기될 것”이라면서 “최초 분양받은 사람에게 시세차익이 과도하게 돌아가지 않도록 전매규제, 실거주 여부에 대한 꾸준한 시장 모니터링이 필요하다”고 조언했다.

결국 집값을 잡기위해서는 충분한 공급이 이뤄져야 한다는 목소리가 나온다.

양 소장은 “현재 아파트 가격 상승은 보유세와 다주택자 양도세중과 등 막힌 퇴로로 인한 매물품귀현상 때문”이라면서 “다주택자 양도세 중과 부담을 줄여 시장에 매물이 나올 수 있도록 숨통을 틔워줘야 한다”고 조언했다.