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[이슈들여다보기]9·13대책 투기수요억제했지만 서울집값 제자리로

박지숙 기자 | 기사승인 2019. 09. 19. 00:00
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전문가 5인 '9·13대책 1년' 긴급진단
민간 분양가상한제 공급위축 변수
'똘똘한 한 채' 상승세 계속될 것
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‘투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호’라는 3대 원칙을 담은 9·13 부동산 종합대책이 1년을 맞았다.

초강력 수요억제책이라는 말까지 나온 9·13 대책은 지난해 서울의 폭등한 집값을 잡기 위해 대출기준과 종합부동산세 중과, 청약제도 강화, 3기 신도시 공급 등 세금·대출·공급 방안까지 망라했다. 대책 시행 1년을 맞아 아시아투데이는 전문가를 통해 부동산시장을 진단하고 하반기 시장도 전망했다.

지난해 9월 정점을 찍은 서울 아파트값은 같은해 12월에는 4년6개월 만에 하락세로 전환했고 이후 5개월 넘게 안정세를 유지했다. 하지만 올해 5월 들어 서울 강남권 재건축 단지들을 중심으로 집값이 올라가기 시작했다.이에 정부는 ‘5·7 3차 수도권 주택공급방안’을 통해 마지막 3기 신도시를 발표했다. 그러나 서울 아파트값은 7월 상승 전환한 이후, 8월부터 상승세에 접어들었다. 지난해 상승폭과 비교하면 큰 오름폭은 아니지만 전문가들은 9·13대책이 한계에 다다른 것 아니냐는 분석을 내놓고 있다.

◇서울 집값은 안정됐지만…수요억제책으론 한계
무엇보다 9·13 대책으로 집값이 진정세를 보인 것은 맞지만 장기적인 안정세를 유지하는데 실패했다고 입을 모았다. 특히 근본적으로 서울의 물량이 부족한 상황에서 매물유도책이나 공급대책이 아닌 수요억제만 강하게 하는 것은 시장을 왜곡하는 것이라고 강조했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “정책의 큰 효과는 없었다고 본다. 초기에 효과가 있는 듯 보였지만 그건 사실상 경제가 좋지 않고 이미 많이 올랐던 부분이 빠진 ‘기저효과”라며 “오히려 시장 왜곡만 일으켰다. 최근 재상승하고 있어 제자리로 돌아가고 있다”고 지적했다.

양지영 R&C연구소 소장도 “종합적으로 볼 때 과도한 수요억제책으로 매물이 부족해져 오히려 집값이 오르는 상황이 됐다”며 “정책이 실패했다고 볼 수밖에 없다”고 꼬집었다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “지난해 과열된 서울집값을 단기 진정시키고, 전세 끼고 집사는 갭 투자 수요 등 투기적 가수요를 시장에서 발붙이기 어렵도록 세금과 대출, 청약제도를 강화한 것은 긍정적”이라면서도 “하지만 과도한 규제로 주택시장의 지역별 양극화를 키웠다”고 말했다. 함 랩장은 “규제의 역설로 집값 안정 효과는 단기에 그칠 것”이라고 강조했다.

또 정부가 규제를 강화하는 것만으로 부동산 시장을 정상화할 수 없다고 지적했다. 특히 최근 실거래가 상승에 대해 부동자금의 이동과 똘똘한 한 채에 대한 수요 등을 막기 어렵다는 것이다.

함 랩장은 “지난 7월 기준금리 인하로 인한 이자부담 경감과 실수요자들의 똘똘한 한 채 구입, 서울 등 수도권의 고분양가 만성화, 매도자 우위의 시장으로 인한 유통매물 축소 등이 서울 집값을 반등시켰다”고 설명했다.

김은진 부동산114 리서치 팀장도 “거래량은 급감했지만 9억원 초과 주택의 거래 비중이 오히려 늘어났는데 대출이 크게 필요치 않은 자금력을 갖춘 돈 있는 사람들이 재건축과 인기지역 아파트 등 고가주택 매수에 나선 것”이라고 말했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “서울은 신규택지가 없어 정비사업에 의존할 수밖에 없는데 규제가 강화되니 재건축 값이 상승하는 방향으로 역효과가 난 것”이라고 말했다.

◇민간택지 분양가상한제 변수 떠올라
정부가 의지를 다지고 있는 민간택지 분양가상한제 등도 변수다. 전문가들은 분양가상한제로 인한 인기 지역의 청약경쟁 과열현상과 공급위축 등으로 불안요소로 작용할 것이라고 진단했다.

심 교수는 “분양가상한제는 집값 안정 효과가 없다는 게 기존 연구에서도 나와 있고 물량 위축 등으로 인해 중장기적으로 더 불안요소로 작용할 것”이라고 말했다.

함 랩장은 “최근 미중 무역 분쟁 장기화와 일본 경제보복 영향 등으로 경기둔화 가능성이 고조되며 10월에 바로 분양가상한제가 시행되지는 않을 것으로 판단되지만 상한제가 시행되면 인기지역 청약경쟁률이 높아지는 등 특정단지 쏠림과 과열현상이 나타날 수 있다”고 말했다. 또 “단기적으로 재고 주택시장의 가격상승 압력을 낮추겠지만 집값을 떨어트릴 정도의 파괴력은 아닐 것”이라고 예상했다.

권 팀장은 “신축 아파트에 청약이 집중되어 주택 시장 내 양극화가 발생할 것”이라고 말했다. 양 소장도 “당장은 재건축 가격 등을 조정시키겠지만 재건축 사업을 제어하는 것이어서 결국 공급부족을 낳고 집값이 올라갈 것”이라고 말했다.

◇규제 지속 땐 지역별 양극화 더 벌어져
향후 정부의 추가 대책 발표나 기준금리 추가 인하 가능성, 시장의 부동자금 등도 변수다. 현재 부동자금은 2년 미만 단기 예적금이 약 1100조원으로 1년 정부 예산의 2배가 넘는다. 전문가들은 규제정책을 지속할수록 집값은 불안하게 오르고 지역별 양극화가 더 심해질 것이라고 전망했다.

심 교수는 “규제 정책이 지속되면 서울 집값은 계속 불안하게 오를 것이고 지역 격차는 더 벌어질 것”이라며 “유동성이 워낙 크고 있어서 공급물량이 확대되어야 한다”고 강조했다.

함 랩장은 “기준금리 추가 인하 가능성, 저금리 부동자금 수준을 고려할 때 가격조정을 기대하기 어렵다”며 “서울은 추석 이후 집값이 강보합세를 나타낼 것이고 지방은 하향 조정될 것”이라고 말했다. 또 “무엇보다 매도자 우위의 시장이 지속될 수밖에 없어 집값 하락은 쉽지 않다”고 강조했다.

김 팀장도 “서울의 경우, 청약 대기 수요가 전세시장에 머무르면서 전셋값도 오를 가능성이 높다”고 전망했다. 권 팀장은 “재건축 단지가 집중된 강남과 목동 등 주요 지역들에서 다시 집값이 오를 수 있다”고 지적했다.


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