분양가상한제 ‘핀셋’적용 “집값 잡기는 제한적…풍선효과·쏠림현상 우려”

6일 정부가 서울 집값 안정화를 위해 단행한 ‘분양가상한제 핀셋 적용’과 관련해 전문가들은 평균 분양가가 종전보다 내려가겠지만 집값 잡기에는 ‘한정적’이라고 입을 모았다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “분양가 상한제로 고분양가가 만성화된 서울 적용지역은 종전보다 분양가가 하락하고 소비자도 합리적인 선택이 가능해질 것”이라면서도 “주택시장의 가격안정 효과를 이끌어 내기는 제한적”이라고 지적했다. 그는 “2007년과 달리 전국 시행이 아닌 데다, 분양가상한제가 적용되는 단지에 대한 청약 쏠림과 분양시장 과열을 부추겨 로또 청약 논란을 낳을 수도 있기 때문”이라고 설명했다.

또 “서울은 민간택지 분양가상한제 적용 등으로 기존주택가격 상승흐름이 둔화될 수 있지만 기준금리 추가 인하 가능성 등 저금리와 풍부한 부동자금 수준을 고려했을 때 가격조정을 기대하기 어려운 실정”이라고 강조했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “상한제를 적용받는 재건축과 재개발 지역의 약보합세가 예상된다”며 “특히 초기 재건축 단지는 안전진단강화, 초과이익환수제, 분양가상한제까지 3중 규제를 받게 돼 투자수요가 위축될 것“이라고 전망했다. 하지만 박 위원은 ”시중의 부동자금이 워낙 많아 재건축 가격이 급락하지는 않을 것“이라며 ”신축과 일반 아파트 역시 강보합세가 유지될 가능성이 있다“고 말했다.

양지영 R&C소장도 “집값 안정화는 한계가 있다”며 “오히려 상한제 적용이 안 된 인근 지역의 집값이 상승하는 풍선효과가 나타날 수 있다”이라고 지적했다.

◇초기 정비사업 단지 ‘비(悲)’ ·관리처분 단지 ‘희(喜)’
또 재건축·재개발 등 정비사업지들의 사업 속도에 따른 양극화도 제기됐다.

함 랩장은 “관리처분계획 기인가 단지 중 분양가상한제를 피할 수 있는 단지는 가격 강보합세를 유지하겠지만, 그렇지 못한 단지 또는 초기 사업지들은 대기수요자나 투자자들의 수익성 기대가 낮아지며 거래량과 가격움직임이 제한되는 등 희비가 엇갈릴 것”이라고 전망했다.

양 소장은 “장기적으로 재정비사업 추진 속도를 늦춰 공급 부족을 낳고 결국에는 다시 집값 상승을 낳을 수 있다”고 지적했다.

특히 ‘로또 아파트’ 기대감이 올라가면서 분양시장 양극화 가능성도 제기됐다. 박 위원은 “공급자의 수익이 줄고 소비자잉여가 커지는 것이므로 분양시장 쏠림현상이 더욱 두드러질 것”이라며 “청약수요자의 기대수준이 높아져 비인기지역, 나홀로 아파트 등 입지경쟁력이 열악한 아파트는 청약경쟁률이 오히려 낮아져 양극화가 심해질 가능성도 있다”고 지적했다.

양 소장 역시 “청약시장에서는 상대적으로 분양가가 저렴한 지정 지역으로 쏠림현상이 나타날 것”이라며 “반면, 지정되지 않는 지역은 공급은 늘지만 경쟁이 떨어져 미분양 현상이 우려된다”고 말했다. 김은진 부동산114 리서치팀장도 “분양시장은 양극화 양상이 심화되어 적용미대상 지역은 미분양이 늘어날 여지가 있다”고 지적했다.

분양가상한제로 인한 질 낮은 주택 공급, 공급축소 등에 대한 우려도 상당했다. 함 랩장은 “품질이 낮은 주택이 공급됨에 따라 주택산업의 기술 발전이 저해되거나 기업의 경제활동에 제한이 생길 수 있다”며 “장기적으로 수익성 저하로 공급축소나 분양가 역전현상도 우려된다. 생활권은 비슷한 동 단위 규제 시행에 따라 분양가 수준이 달라진다는 점에서 또 다른 형평성 논란을 낳을 수 있다”고 지적했다.

◇“무주택자-실소유자는 분양가상한제 물량 기회…자금계획 중요”
다만 무주택자들에게는 ‘기회’인 만큼 분양가상한제 물량을 기다리는 게 필요하다고 조언했다. 함 랩장은 “50~70점대로 청약가점이 높고 특별공급자격을 갖춘 청약대기자는 분양가상한제 물량을 기다리는 것이 현명하다”며 “청약1순위 요건은 무주택자, 세대주, 과거 5년 내 당첨사실이 없어야 하고, 강화된 전매규제(5~10년)로 인한 환금성 제약에 대한 준비도 필요하다”고 강조했다.

박 위원은 “상한제 아파트는 의무거주요건 도입으로 ‘전세임대 후 입주전략’이 통하지 않는 만큼 자금계획이 중요하다”며 “상한제 아파트 당첨자에 대해서는 전수조사를 통해 자금출처 등을 확인할 가능성이 높다”고 말했다.