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[칼럼]건축용 부동산 투자 제대로 하려면
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[칼럼]건축용 부동산 투자 제대로 하려면

기사승인 2019. 08. 28. 06:00
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필자사진_문정현 팀장_20190826 (1)
문정현 백경비엠에스 컨설팅팀 팀장.
최근 미국 연방준비제도의 금리 인하에 대비한 한국은행의 선제적 기준 금리 인하, 민간 택지에 대한 분양가상한제 등 부동산과 밀접한 환경적 요인의 변화로 비교적 각종 규제가 완화된 소규모 상가, 중소형 오피스 빌딩에 많은 관심이 쏠리고 있다.

하지만 높은 공실률과 지역별 편차로 인해 선별적인 투자가 요구되고 있다. 이를 위해 연기금·공제회 등의 기관 투자자와 대기업들은 전문 부동산 자산관리회사에 시장분석을 의뢰하고 실패를 최소화하는 등의 노력을 기울이지만 개인 투자자는 대부분 시중에 노출돼 있는 확인되지 않은 정보를 바탕으로 임의 해석해 실전에 옮기기 십상이다. 이는 부동산 투자에 실패하는 대다수 사람들에게 나타나는 공통적 특징이다.

부동산에 투자하는 대부분의 사람들은 수익률에 민감하며 이는 타인자본을 차입해 부동산을 매입하는 경우가 많기 때문이다. 건축용 부동산이 활성화된 지 약 20년이 경과한 시점, 개인 투자자들의 부동산 투자 노하우는 상대적으로 저성장했다. 그 이유는 정확한 정보를 전달하거나 제공하는 주체가 부족하기 때문이다. 예컨대 소규모 상가를 매입하는 경우 홍보 판촉물에 기재돼 있는 수익률은 과연 어떠한 기준으로 산출됐는지에 대해 의구심을 갖는 사람은 많지 않다. 그 이유는 부동산 중개인을 믿기보다는 수익률의 의미, 산출 방법, 위험 회피 방안 등에 대해 정확한 지식을 갖고 있지 않기 때문이다.

개인 투자자들이 거래하는 부동산은 대부분 표면 수익률이므로 이 부분을 간과해서는 아니 된다. 표면수익률은 수입에서 지출을 차감하지 않고 부동산 가격에서 수입만을 기초로 해 산출하는 방법으로 대부분의 투자자들은 부동산 매입 이후 실질 수익률과 표면 수익률이 다르다는 것을 부동산 중개인에게 항의하나 이 또한 부동산 중개인의 잘못이라고 이야기하기에는 아이러니하다. 부동산 중개인은 해당 부동산을 매각하기 위해 최선의 노력을 기울였기 때문이다. 이것이 바로 모르면 당한다는 내용을 담고 있다.

가장 큰 문제는 수익률 등의 투자 지표를 표기하는 방식에 대한 기준이 정립돼 있지 않다는 것이다. 물론 국토교통부 산하기관인 한국감정원에서는 ‘소득수익률(부동산 가치 대비 수익분)’, ‘자본수익률(부동산 자산가치의 증감분)’, ‘투자수익률(소득수익률+자본수익률)’로 명확하게 구분하고 있지만 일반 개인 투자자들이 거래 시장에서 정확하게 사용되고 있는지에 대한 분석은 이뤄지고 있지 않다. 지금처럼 기준금리가 인하되는 경우 많은 투자자들이 건축용 부동산에 관심을 갖게 되는데 이러한 일련의 과정에서 발생할 수 있는 충분히 예측 가능한 문제이다.

정부는 상대적으로 거시적인 정책 위주의 현안만을 검토하므로 실질적인 개선 방안은 뚜렷하지 않다. 개인 투자자가 좀 더 쉽게 부동산에 대한 이해도를 높이려면 국내 부동산 관련회사가 배포하는 부동산 시장 동향 및 전망 보고서를 획득해 학습하는 방법이 있다. 부동산의 수익률을 포함해 경제 시황, 부동산 시장 및 전망 분석 등이 면밀하게 분석돼 있고 보고서 후면에는 작성 표본, 조사 방법 등에 대해서 보다 면밀하게 기재돼 있으므로 이 자체로도 충분한 학습이 이뤄질 것으로 생각된다. 하지만 부동산에 대한 감각을 좀 더 키우기 위해서는 실무 강사진과 투자 경험을 보유한 강사진으로 구성된 예비 건축학교나 건축교육 프로그램에 등록하는 것이 좀 더 효과적이다.


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