열기 식은 리모델링… 사업성 높은 재건축으로 눈 돌린다

노후단지 재정비 속도 빨라 각광받다
공사비 급등, 인센티브 제외돼 '외면'
7개월간 신규추진 0… 사업 접은 곳도

요즘 아파트 리모델링 사업 분위기가 예전 같지 않다. 아예 사업을 접거나 재건축으로 선회하는 곳이 적지 않다. 3~4년 전 부동산 활황기 때는 물론이고 최근까지만 해도 노후 아파트 단지를 빠르게 재정비할 수 있다는 장점 때문에 크게 각광을 받던 것과는 딴판이다. 고금리·고물가 장기화에 따른 공사비 급등과 재건축 단지에 적용되는 용적률 완화 인센티브를 받지 못하는 등 낮은 사업성으로 인해 외면을 받고 있는 것이다.

7일 한국리모델링협회 자료에 따르면 지난달 기준 전국에서 리모델링을 추진하는 아파트는 총 153곳, 12만1520가구 규모였다. 이 중 서울에선 78곳에서 4만4489가구 규모의 리모델링 사업이 진행 중이다. 이는 올해 3월과 동일한 수치다. 지난 7개월 동안 서울을 포함한 전국에서 리모델링 추진 단지가 단 한 곳도 새로 생겨나지 않은 것이다.

한국리모델링협회의 리모델링 추진 단지 조사는 리모델링 조합 설립 인가를 획득했거나 조합 설립 총회 후 인가 전에 있는 곳들을 대상으로 집계한다. 다시 말해 수개월 째 리모델링 사업이 아예 추진되지 않고 있거나, 추진 중이더라도 조합 설립 전 단계인 추진위원회 구성에만 수개월째 머물고 있는 셈이다.

지난 2021년 부동산 활황기를 지나며 리모델링 시장은 최근 4년 동안 급속도로 확대된 바 있다. 2020년 전국 리모델링 추진 단지는 52곳에 불과했지만, 2022년 132곳으로 늘어난 후 올해 2월까지 154곳을 기록했다.

업계는 재건축에 비해 높지 않은 리모델링의 사업성이 발목을 잡은 것으로 보고 있다. 고물가에 따른 원자잿값·인건비 인상 등으로 올해 들어 공사비가 크게 늘면서 조합원 분담금 부담이 커진 상황이다. 여기에 서울 주택 공급량을 늘리기 위해 정부는 '8·8 공급 대책'으로 재건축 단지에 용적률 추가 완화 등 인센티브를 늘리기로 했다. 반면 리모델링 추진 단지의 경우 이번 인센티브 확대 대상에 포함되지 않아 최근 재건축으로 방향을 튼 곳이 늘고 있다.

영등포구 당산동2가 현대홈타운은 2020년부터 추진해왔던 리모델링을 접고 재건축 사업으로 방향을 틀기로 했다. 조합 관계자는 "아파트 용적률이 299%로 높아 재건축을 한다 해도 아파트 면적이 크게 증가하지 않아 리모델링 사업을 추진해 왔다"며 "하지만 최근 정부가 서울 내 준공업지역 내 재건축 추진 단지에 용적률을 완화해 주겠다고 해 재건축으로 사업을 선회할 계획"이라고 말했다.

서울 성동구 금호동3가 두산아파트도 지난달 7일 재건축 준비위원회 설립을 마쳤다. 2021년부터 추진했던 리모델링 사업을 완전히 철회한 것이다. 이 아파트도 용적률이 249%에 달해 당초 리모델링을 선택했지만, 사업성 문제로 재건축을 선택했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "통상 아파트 용적률이 높아 재건축을 하기 어렵다면 리모델링을 차선책으로 선택하지만, 그렇다고 리모델링의 사업성이 우수한 것은 아니다"며 "최근 서울에선 리모델링 공사비도 3.3㎡당 900만~1000만원까지 나온다. 조합 설립 후 시공사까지 선정한 곳이라면 리모델링 사업을 계속 진행하겠지만, 재건축을 저울질하고 있다면 주민 간 의견을 조율하는 과정이 순탄치 않을 수밖에 없다"고 말했다.