[칼럼] 전세 사기 피해자 대책, 실효성이 문제다

장용동 한국주거복지포럼 상임대표

정부와 야당이 전세 사기 피해자 주거 안정지원 대책을 놓고 밀고 당기기를 벌이고 있다. 정부는 지원의 실효성이 강화되고 평가의 논란 여지없는 경매차익방식을 중심으로 한 대안을 제안하고 나섰지만 야당은 임차보증금 반환채권 매입을 주요 내용으로 한 '선(先)구제 후(後)회수' 방안이 효율적이라고 맞서고 있다. 갑론을박의 논란이 길어지면서 전세 사기 피해자는 속이 시커멓게 타들어 가는 형국이다.

이에 반해 일반 국민은 개인 간의 사적인 사기 문제에까지 국민 혈세를 낭비하는 게 아니냐는 입장이다.

그동안 전세 사기 피해자 구제책이 서너 번 정도 나왔으나 시원하게 해결되지 못한 게 사실이다. 전세 사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법까지 만들어 피해주택을 한국토지주택공사(LH)가 매입하는 대안부터 대체 공공임대주택을 우선 공급하는 방안과 긴급 주거안정책으로 무보증 공공임대주택을 제공하는 대책들이 시행된 바 있다. 하지만 이러한 대안들은 지속해서 살 수 있는 집을 확보한다는 점에서는 긍정적이나 전(全)재산이나 다름없는 보증금 피해에 대해서는 별도의 보상이 없었다.

이 때문에 호응이 신통치 않았고 사회적으로 파장이 확산하는 결과를 낳았다. 이에 더 적극적인 대안으로 마련된 게 야당 안(案)이다. 임차보증금 반환채권 매입안으로 명명된 야당 안은 전세 사기 피해자인 임차인이 대한주택보증공사(HUG)를 대상으로 임차보증금 반환채권 매입을 신청토록 하고 가치평가를 통해 상응하는 금액을 지급하는 것으로 이른바 선지급, 후회수 대안이라 할 수 있다.

하지만 피해자의 직접 구제라는 점에서는 돋보이지만, 임차보증금 반환채권에 대한 적정한 가치평가는 물론 예상 낙찰가율과 선순위채권 금액 산정 자체가 힘들고 채권 권리 사항 확인 역시 곤란한 단점이 있다. 자칫 주택도시기금만 구멍 내는 꼴이 될 우려가 크다.

지금까지 없었던 채권인 만큼 평가에 대한 논란의 소지도 많을 수밖에 없고 무엇보다 다른 사기 피해자와 달리 전세 사기 피해자만 직접 구제한다면 형평성 문제까지 제기될 공산이 없지 않다는 점에서 시행에 무리가 있다는 게 일반적인 평가다.

이에 대응해 정부가 내놓은 안은 보다 현실적인 대안이라는 점에서 높이 평가되고 있다. 예컨대 경매를 통해 피해 주택을 LH가 매입한 후 20년 동안 장기 거주토록 하고 낙찰가와 감정가의 차액을 보증금으로 지원하는 이른바 두 트랙 방식이다. 야당 안의 임차보증금 채권보다 피해 주택의 가치평가가 쉽고 제3자 낙찰에 의한 퇴거 우려가 없으며 기존의 인력, 재원을 활용할 수 있다는 점에서 긍정적이다.

법 개정 후 신속하게 시행할 수 있어 실행력이 높을 것으로 예상된다. 이를 감안해 정부와 야당은 전세 피해를 신속 처리해야 한다는 점을 인지, 설득 및 타협, 절충을 통해 조속히 실행해 나가야 할 것이다. 아울러 대국민 설득도 아울러 필요하다고 본다. 주택이 공공재이고 법적 미비점으로 피해가 커진 탓도 있지만, 국민은 여전히 세금지원에 대해 부정적이라는 점도 간과해서는 안 된다.

이와 함께 법적 제도적 개선 역시 시급하다. 전세 사기 문제의 출발은 전세가격 급등과 연결고리를 가진다. 전세가격이 급격히 오르자 세입자들이 값싼 빌라인 다가구로 몰려들었고 이 과정에서 소시민의 피해가 속출하고 있는 것이다. 예컨대 전세 사기를 당한 세입자를 만나보면 대부분이 다가구 주택에서 발생한 것을 확인할 수 있다.

여러 가구가 살면서도 건물 전체가 1가구로 인정되는 등기(登記)상의 맹점 탓이다. 3층 빌라에 한 층마다 2가구씩 존재하더라도 주택 수는 6채가 아니라 1채에 불과한 법적 행정적 맹점을 하루빨리 개선해야 한다. 지원 대책도 중요하지만, 다가구와 다세대 차이를 모르는 세입자는 언제든지 전세 사기꾼에 걸려들어 먹잇감이 될 수 있다는 점에 유념해야 한다. 세입자 확정일자 효력이 오후에 전입 신고하면 다음 날 효력이 발생한다는 점 역시 사기꾼들의 시차악용 소지가 큰 만큼 개선이 필요하다.

장용동 한국주거복지포럼 상임대표

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