[칼럼] 부동산 불패 신화, 언제까지 유효할까?

장용동 한국주거복지포럼 상임대표

향후 10년이 지나도 부동산 불패는 지속될 수 있을까. '영끌'로 대표되는 젊은 사람들의 주택시장 참여가 재차 활발해지면서 물밑 움직임이 강하다. 특히 이들은 부동산은 지난 50년 동안 절대 배반하지 않았듯이 향후 주택은 자산 투자에서 우선순위를 차지한다고 보기에 허리띠를 졸라매서라도 내 집 마련을 해야 한다는 시각이다. 사실 영끌이라는 은어가 나돌기 시작한 지난 2021년에 주택을 매입한 젊은 층은 금리가 급격히 오르고 집값이 내려 고통이 컸다. 하지만 최근 집값이 오르면서 이미 상승 이득을 본 경우가 허다하다. 향후 시장 불안에도 벗어나 있어 안심인 경우가 대부분이다.

물론 시장 참여자 모두가 그런 것은 아니지만 서울 수도권 요지의 주택시장에 참여, 구축 아파트를 매입했거나 신규 분양을 받은 경우 최소한 억대의 시세차익을 얻고 있는 게 현실이다. 게다가 최근 들어 언론 매체는 물론 전문가들조차 집값 불안을 예고, 젊은이들의 압박감이 커지는 양상이다. 신혼부부조차 전세를 꺼린 채 빚내서 집을 사는 게 유리하다고 판단, 집 사기를 서둘고 있는 모습을 어렵지 않게 볼 수 있다. 기성세대 역시 투자는 부동산이라며 이를 부추기는 양상이다.

여기에는 정부 불신이 짙게 깔려 있다. 정부의 잇따른 부동산 가격 안정책 발표에도 불구하고 1차 집값 급등기인 지난 1980년대 말 수도권 1기 신도시 건설 당시를 비롯해 2000년 들어와서도 두 차례 정도 집값이 껑충 뛰어오르는 것을 목도한 결과다. 부동산 불패 신화를 몸소 체험한 탓이다. 정책과 시장과의 싸움에서 으레 정책은 참패를 거듭했지만, 시장은 승승장구해서 많은 사람이 자산을 축적한 게 사실이다. 정부의 말을 믿고 처신했다가는 쪽박 차기에 십상이라는 교훈(?)을 배웠고 어쨌든 내 집을 먼저 마련해야 한다는 데 목숨을 걸고 있다. 교육 등 안정적인 가정생활의 기본이 내 집 마련이 된 것이다.

실제로 최근의 주택시장 상황에 대응, 정부는 확대 공급 대책을 중심으로 한 종합대책을 잇달아 내놓고 있으나 쉽게 먹혀들지 않고 있다. 신유형의 장기임대주택을 비롯해 매입임대 확대 등 다양한 유형의 임대주택 공급을 예고하고 있지만, 임대에 별 관심이 없는 듯하다. 실제로 매매시장은 금리 인하가 임박하고 수년간 수급 불안이 겹쳐 있는 현 상황을 참작하면 언제든지 재차 폭발할 소지가 없지 않다.

더구나 주택 건설단가가 급격히 오르고 주택 공급 시스템이 붕괴 직전으로 몰린 점을 고려하면 더욱 그렇다. 공산품처럼 당장 단기 대량생산이 불가한 비탄력적 공급 특성 탓에 수요가 집중된 서울 수도권을 중심으로 당분간 오를 수밖에 없는 구조다. 초양극화의 꼭짓점인 서울 강남 등 일부 지역의 경우 아파트가 이미 유동화 상품이 된 점은 고려하면 국민 평형(84㎡)이 60억원에 팔렸다는 게 쉽게 이해가 간다.

하지만 현 상황을 좀 더 중장기로 보면 특수지역을 제외한 주택시장은 다르게 전개될 수도 있다. 급격한 초고령화 현상이 지속되면서 1000만 노인인구는 주택수요에 부정적인 지렛대로 작용할 공산이 크다. 현재 14만 가구에 달하는 빈집은 더욱 급속히 증가, 시골집에 이어 도시 빌라로 확산될 게 분명하다. 빈집이 900만 가구, 전체주택의 13.8%에 달하는 일본의 경우가 선(先)경험의 대표적 사례다. 또 1인 가구 폭증세 역시 향후 10년쯤 후에는 크게 둔화하는 점도 주택시장에 부정적 영향을 미칠 것이다.

인구가 줄면 가구도 감소하기 마련이지만 고령층 1인 가구가 예상보다 빠르게 늘어나면서 가구 수 감소가 늦어지고 있다는 것은 시사하는 바 크다. 가구 수 증가가 곧 주택시장을 이끄는 상승재료가 아닐 수 있다는 얘기다. 지방의 주택시장 장기침체가 그 결과다. 저성장 경제 탓보다 초고령화와 인구감소 영향이 크다.

주택시장 침체는 바로 금융시장 위기로까지 번질 수도 있다. 가계 자산 중 부동산이 무려 78.6%에 달하는 나라는 선진국 중 우리가 최상위권이다. 미국은 28.5%, 일본 37.0%, 영국은 46.2% 정도다. 부동산에 편중된 가계 자산이 흔들리면 금융시장은 물론 경제 전반에 부정적인 영향을 끼치는 것은 당연하다. 가계 부채가 1순위 위기 요인으로 꼽히는 이유가 여기에 있다. 아파트에 모든 자금을 쏟아붓고 막대한 자금을 대출받은 만큼 심각한 타격을 입을 수밖에 없다.

물론 시대에 걸맞은 스마트 아파트보다 낡은 주택이 상당 부분을 차지해 새 주택수요가 지속될 것이고 아파트가 국민 주거유형이 된 점 등을 감안하면 주택 투자의 유효기간이 길어질 수 있다. 또 초양극화가 진행되면서 여전히 수요가 몰리고 입지가 양호한 곳은 가격이 올라갈 게 확실하다.

하지만 부동산 불패에 대한 믿음이 굳건하고 아파트를 투자대상으로 바로 보는 오랜 관점이 향후 무너질 수도 있다는 것 역시 부동산 투자계층은 반드시 되짚어 봐야 한다. 일본과 다르다고 하지만 1990년 지가광락기 이후 주택금융이 붕괴되고 부동산 가격이 맥을 못 추는 선례는 좋은 교훈이 아닐 수 없다. 아직 너무 이른 전제이긴 하지만 한 번쯤은 생각해 보고 주택시장에 임해야 할 시점이 아닐까.

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장용동 한국주거복지포럼 상임대표