토지임대부 분양주택, 10년 거주 후 개인간 매매 가능해진다

주택법 개정안, 국회 본회의 통과 전망
도심공공주택 복합사업 분양가상한제 적용 제외

서울 강동구 고덕강일 3단지 사업 예정지 전경./연합뉴스

이른바 '반값 아파트'로 불리는 토지임대부 분양주택 수분양자가 10년간 거주 후 공공기관이 아닌 개인에게 집을 파는 일이 가능해질 것으로 보인다.

4일 국회 국토교통위원회에 따르면, 이런 내용을 담은 주택법 개정안이 지난달 30일 국토위 전체회의를 통과한 뒤 본회의 상정을 앞두고 있다.

토지임대부 분양주택은 토지는 공공이 보유하고 건물만 분양해 분양가를 낮춘 주택이다.

다만 현행 주택법상 의무 거주기간을 10년으로 두고, 매각은 반드시 한국토지주택공사(LH)에 해야 한다고 정해둔 점이 걸림돌이었다.

게다가 매각 금액은 입주자가 납부한 입주금과 그 입주금에 1년 만기 정기예금의 평균 이자율을 적용한 이자를 합한 금액으로 결정돼 시세 차익을 기대할 수 없어 공급 확대가 쉽지 않았다.

이번 주택법 개정안에는 한국토지주택공사(LH)로 국한된 토지임대부 주택 환매 대상 기관을 서울주택도시공사(SH공사) 등 지방공사로 확대하는 내용과 전매제한 10년이 지나면 개인간 거래를 허용한다는 내용이 담겼다.

물론 토지임대부 주택 활성화를 위해선 해결해야 할 과제가 적지 않다. 본청약 당시 확정되는 토지임대료가 금리 상승에 따라 증가한다는 점이다.

SH는 올해 서울 강동구 고덕·강일과 강서구 마곡지구에 토지임대부 분양주택 1350가구를 뉴홈(공공분양주택) 사전청약을 통해 공급했다.

고덕강일3단지(500가구)의 전용면적 59㎡형 추정 분양가는 3억5537만원이다. 여기에 추정 토지 임대료 월 40만1000원이 붙는다. 마곡 10-2(260가구)의 전용 59㎡형 추정 분양가는 3억1119만원이며 추정 토지 임대료는 월 69만7600원이다. 분양가만 보면 '반값 아파트'가 맞지만, 토지 임대료의 경우 지금보다 금리가 더 올라가면 임대료가 상승하는 구조여서다.

토지임대료는 아파트에 딸린 대지 지분에 대한 임대료로, 택지를 만드는 데 들어간 조성원가에 은행 3년 만기 정기예금 이자율을 적용한 금액이다.

이에 개정안에는 토지임대부 분양주택의 토지 임대료 납부 방식을 지금의 월별 납부 외에 선납 방식도 추가하는 내용도 담겼다.

정책자금 대출 문제도 풀어야 한다. 뉴홈 '나눔형'을 분양받으면 최대 5억원 한도 내에서 분양가의 80%를 최장 40년간 낮은 고정금리(연 1.9∼3.0%)로 빌릴 수 있는 전용 모기지를 이용할 수 있다.

토지와 건물을 모두 소유하는 분양주택과 달리 토지와 건물 소유주가 달라 일반 주택담보대출을 적용하기 어려워서다.

주택법 개정안에는 도심공공주택 복합사업을 통해 공급되는 일반분양 주택을 분양가 상한제 적용 대상에서 제외하는 내용도 포함됐다. 원자잿값·인건비 상승에 따른 공사비 증가로 사업비가 불어난 상황에서 해당 지구에 분양가 상한제를 적용하면 조합원 분양가가 일반 분양가보다 높아질 수 있다는 문제가 발생한다는 지적이 나온 바 있기 때문이다.

문재인 정부 당시 도입된 도심공공주택 복합사업은 민간사업으로 개발이 어려운 역세권, 준공업지역, 저층 주거지를 LH 등 공기업이 확보해 주택을 공급하는 사업을 의미한다. 지금까지 증산4구역, 신길2구역, 쌍문역 동측, 방학역 일대 등이 예정지구로 지정됐다.