“당첨되면 로또”…올해 강남 ‘분양 대어들’ 쏟아진다

서초·송파구 일대서 공급 물량 대방출
올해 10개 단지, 1만8792가구 분양
분양가 상한제 적용으로 분양가 저렴
"청약가점 70점 돼야 당첨 안정권"

한동안 꽉 막혔던 서울 강남권 아파트 분양시장에서 올해 공급 물량이 대거 쏟아진다. 부동산 규제와 고금리 여파 등으로 분양 시기를 미뤘던 단지들이 본격적인 움직임에 나서는 모습이다. 서울 서초구 잠원동 '메이플 자이'를 시작으로 올해 강남3구에서는 '청담 르엘'과 '디에이치 방배', '래미안 원펜타스' 등 분양 대어들이 줄줄이 대기하고 있다.

29일 부동산R114에 따르면 분양가상한제를 적용받는 강남3구(강남·서초·송파구)에서만 올해 10개 단지에서 1만8792가구가 분양에 나선다. 이는 최근 5년간(2020~2024년) 강남3구 연간 분양 물량 중 최대다. 한국부동산원 청약홈을 보면 최초 청약일 기준으로 2020~2023년 동안 강남3구에서 분양한 단지는 8곳(총 5745가구)에 불과했다.

올해 강남권에서 첫 분양 스타트를 끊는 메이플 자이는 내달 청약에 나선다. 3.3㎡당 평균 분양가는 6705만원으로 강남3구에서 분양한 단지 중 역대 가장 비싸다. 주변 시세 대비로는 약 10억원이 싸서 '로또 단지'로 거론된다. 메이플 자이 전용면적 59㎡형 분양가는 17억3300만~17억4200만원이다. 같은 구에서 가장 새 아파트인 '래미안 원베일리'(지난해 8월 입주·2990가구) 전용 59㎡형은 이달 28억원에 팔렸다.

올해 강남3구에서 선보일 분양 아파트는 분양가상한제를 적용받지만, 후분양을 선택한 곳이 적지 않아 선분양 단지보다 높은 분양가로 공급되는 단지들이 많다. 그런데도 상당한 시세 차익이 기대되는 만큼 청약 경쟁도 치열할 것으로 보인다.

분양업계에서는 입지와 가격 경쟁력을 갖춘 강남3구에서 올해 분양하는 단지에 당첨되려면 청약 가점이 최소 70점은 넘어야 가능할 것으로 전망하고 있다. 서초구 반포동 래미안 원베일리는 2021년 분양 당시 타입별 청약 최저점이 69~78점, 최고점은 76~84점이었다. 청약 경쟁률은 평균 161.2대 1, 타입별 최고 1873.5대 1(전용 46㎡A)을 기록했다. 지난해 말 분양한 '힐스테이트 e편한세상 문정'은 최저 64~73점, 최고 70~79점 사이에서 당첨자가 가려졌다.

하지만 청약 가점이 낮아도 도전해볼 만하다는 게 전문가들의 조언이다. 메이플 자이의 경우 분양 물량 전량이 전용 60㎡ 이하 중소형 평형이어서 일반분양 중에서 가점제로 40%를 공급하고 나머지 60%는 추첨제로 선발한다. 다만 가점제 커트라인은 최소 70점대가 예상된다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "청약 추첨제로도 당첨이 가능해지면서 저가점자까지 청약에 가세할 경우 경쟁률이 치솟을 가능성이 크다"며 "금리 인하 흐름 및 똘똘한 한 채 집중 경향 등을 감안했을 때 청약가점이 70점 이상은 되어야 당첨 안정권에 들 것"이라고 말했다.

메이플 자이 외에 올해 서초구에서 분양 예정인 단지로는 '래미안 원펜타스'(신반포15차 재건축 아파트)와 '래미안 트리니원'(반포주공3주구), '반포디에이치 클래스트'(반포주공1·2·4주구), '아크로 리츠카운티'(방배삼익 재건축 아파트), '래미안 원페를라'(방배6구역), '디에이치 방배'(방배5구역) 등을 눈여겨 볼 만하다.

송파구에서도 재건축 사업을 통해 대규모 아파트가 공급된다. '잠실 래미안 아이파크(옛 잠실진주아파트)'와 '잠실 르엘(옛 미성-크로바 아파트)' 등이 대표적이다.

양지영 양지영R&C연구소 소장은 "강남3구와 같은 분양가 상한제 적용 지역에서 분양하는 아파트의 경우 시세보다 저렴하게 공급되지만, 전매 제한 및 실거주 의무 등 규제를 받고 있어 자금 계획을 꼼꼼히 세운 뒤 청약에 나서는 게 좋다"고 말했다.