[장용동 칼럼] 2022 대세 안정 일러…공급 확신, 전세난 대비를

장용동 대기자

숨이 가쁘게 오르던 주택 가격의 진정세가 뚜렷하다. 민간 집값 통계로 정평이 나 있는 KB부동산 통계자료를 보면 지난 10월 가을 성수기에 최고 0.42%까지 오르던 전국 아파트 매매가격 상승률이 0.35%→0.29%→0.25%→0.22% 순으로 낮아지더니 최근 들어 0.16% 정도까지 떨어졌다. 특히 집값 상승의 진원지인 서울의 경우 0.25%까지 올랐으나 지속해서 하락, 최근 0.14% 수준으로 떨어져 가을 성수기 대비 3분의 1수준에 불과한 것으로 나타났다. 인천·경기도 등 수도권은 물론 5대 광역시·도 역시 6주째 상승 폭이 둔화하고 있으며 세종은 11월 마지막 주 -0.08%를 기록, 올해 중 가장 큰 폭으로 하락한 것으로 나타났다.

이러한 흐름은 정부 집값 공식 통계기관인 한국부동산원의 자료에서도 확인되고 있다. 서울의 평균 상승률이 0.10%로 하락한 데 이어 집값 폭등의 대표지역이던 강남(0.15%)·서초(0.17%)·마포(0.15%)·용산구(0.23%) 등이 크게 떨어지고 있는 것으로 확인됐다. 심지어 서울 강북구의 주간 아파트값 상승률이 0%로 지난해 6월 첫 주 이후 약 1년 반 만의 보합세로 급반전됐고, 도봉(0.07%)·노원구(0.08%) 등 나머지 ‘노·도·강’ 지역과 관악(0.01%)·금천(0.04%)·구로구(0.11%) 등 ‘금·관·구’ 지역의 가격 변동률 역시 사실상 보합 수준으로 내려 앉았다.

가격 상승이 둔화하면서 거래도 급감하는 추세다. 거래 성수기인 지난 10월 전국 주택 매매 거래량은 총 7만5290건으로 전년 동기(9만2769건)와 비교해 18.8% 줄어 올 들어 가장 낮은 건수를 기록했다. 서울 등 수도권은 3만1982건로 전년 동기(4만1884건)보다 23.6% 줄었다. 중개 현장에서도 거래가 수요자 중심으로 바뀌고 있음을 실감할 정도다. 시장이 진정국면에 진입하고 있다는 신호로 해석된다.

주택시장 진정은 무엇보다 대출 규제가 직접적인 원인이다. 여기에 수년간 집값 급등의 피로도, 거래 비수기 진입, 대선에 따른 대기수요 증가 등으로 매수심리가 꺾인 데 기인한 것이다. 특히 대출 규제와 주택담보대출 이자율 상승 등은 바닥 유동성을 크게 떨어뜨리고 매수세를 위축시키는 결정적 요인으로 작용했다고 봐야 한다. 높은 가격대의 매입 기피 현상이 두드러지면서 매수우위지수가 65.3선으로 대폭 낮아지고 있는 점 등은 향후 낙폭이 더 커질수 있음을 의미한다. 여기에 2·3월과 9·10월 거래 성수기, 5·6월과 11·12월 거래 비수기를 중심으로 등락을 거듭하는 한국적 거래 패턴 역시 크게 작용, 수요 위축을 가져온 결과이기도 하다. 물론 정부의 강력한 세제를 중심으로 한 규제 강화도 어느 정도 영향을 미쳤다고 봐야할 것이다.

하지만 이같은 시장 안정세가 지속될 것인가에 대해서는 여전히 회의적이다. 주택 관련 연구기관들의 2022년 시장 전망이 바로 불안 상존을 의미한다. 이들 기관은 매매시장의 경우 2~5%대, 전세는 이보다 3배 정도 높은 6%대의 상승 전망치를 내놓고 있다. 주택시장 설문조사에서도 여전히 수요층의 기대감이 그대로인 것으로 나타나고 있다. 이는 공급에 대한 확실한 신뢰가 반영되지 않고 있기 때문이다.

따라서 시장 안정의 지속 여부는 내년 공급 물량에 달려있다 해도 과언이 아니다. 정부는 이 부분에 대한 목표 실현을 게을리해서는 안 된다. 모처럼 기회를 또 놓칠 수 있다는 점에서 도시권 공급에 전력투구, 대세 안정세로 갈 수 있는 불안을 제거해야 한다.

또 전세시장 불안 역시 매매시장을 자극하는 주요 요인이라는 점에서 사전에 불안감을 제거할 수 있는 대안 마련에 나서야 한다. 임대차3법에 대한 규제 완화를 적극 검토해야 할 것이다. 과거 주택 가격 흐름 패턴을 분석해보면 ‘길게 오르고 짧게 휴지기’를 갖는 속성이 있다는 점을 되새겨야 한다. 더욱이 내년 대선을 겨냥한 양도세 완화 등 막무가내식 규제 완화 역시 시장에 불씨를 살리는 요인이 될 수 있다. 강력 규제와 규제 완화는 게임체인지 규정이 적용, 가격 하락과 상승의 변곡점이 되어온 바 있다. 엎질러진 물이라도 쓸어 담고 미래 내 집 마련에 희망을 줄 수 있길 기대해 본다.