[칼럼] 다주택자의 고민… 5월 말까지 매매 또는 부담부증여

한정수 현대차증권 세무전문위원

지난달 19일부터 국토교통부에서는 전국 아파트의 공시가격 열람 및 의견청취를 시작했다. 열람기간이 지나면 오는 29일에는 공시가격이 확정돼 올해 보유세(재산세 및 종합부동산세) 과세가격으로 이용된다. 올해 발표된 아파트 공시가격을 보면 서울의 경우 작년 대비 평균 14.75%가 상승해 보유세 부담 증가가 예상된다. 특히 다주택자의 경우 종합부동산세 중과세율까지 적용되면 부담은 더욱 가중된다.

보유세 부담 때문에 주택을 처분할 계획이라면, 10년 이상 보유한 주택의 경우 올해 6월 말까지 매매하면 양도소득세 중과 배제 혜택을 받을 수 있다. 일반적으로 부동산을 팔면 매매차익에 양도소득세가 과세되는데 3년 이상 보유한 부동산이라면 보유기간에 따라 최대 매매차익의 30%까지 공제받을 수 있다. 그런데 2채 이상 주택을 보유한 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 처분하면 오래 보유했더라도 이러한 장기보유특별공제를 적용받을 수 없다. 주택 수에 따라 중과세율을 적용받는데 2주택자는 일반양도세율에서 10%포인트가 가산되고 3주택자는 20%포인트가 가산된다. 하지만 작년 12.16 대책에 따라 10년 이상 보유한 주택의 경우 올해 6월 말까지 팔면 장기보유특별공제 혜택은 물론 일반세율을 적용받을 수 있다. 2주택자가 조정대상지역에 있는 A아파트(20년 보유, 취득가액 5억, 현재시세 15억)를 팔 때 처분시기에 따른 양도소득세를 비교해 보면 6월 말까지는 약 2억8000만원이 발생하지만, 6월 이후에는 중과세가 적용돼 세부담은 약 5억3000만원으로 두배 증가한다.

하지만 현재 부동산시장은 코로나19 영향으로 거래가 쉽지 않은 상황이다. 그렇기 때문에 6월 말까지 무리해서 처분하는 것보다 자녀에게 부담부증여로 명의 이전하는 방법을 고민해 볼 수 있다. 부담부증여란 부동산을 증여할 때 전세보증금이나 대출금 등 채무를 함께 증여하는 방식이다. 부담부증여를 하면 승계하는 채무에 대해서는 양도소득세를 내고, 부동산가액에서 채무를 뺀 나머지 부분에 대해서 증여세로 나누어 내기 때문에 부동산 전체를 증여할 때보다 세금이 줄어드는 경우가 많다. 그동안 다주택자의 경우 양도소득세 중과로 인해 부담부증여 실효성이 없었지만, 중과가 유예되는 6월 말까지는 절세효과를 기대해 볼 수 있다.

예를 들어, 위의 A아파트에 7억원 전세가 껴 있다면 전세보증금을 자녀가 인수하는 조건으로 증여 시 자녀가 증여받는 재산은 15억에서 전세보증금을 차감한 8억으로 줄어들어 증여세는 약 1억6000만원 발생한다. 하지만 증여자인 부모 입장에서 본다면 채무를 자녀에게 넘겨 그만큼 이득을 얻었기 때문에 전체 양도차익 10억원 중 전세보증금 부분에 대한 양도차익에 대해 약 1억1000만원의 양도소득세를 내야 한다. 즉 부담부증여로 자녀에게 주택 명의를 이전하면서 발생하는 가족 전체 세부담은 약 2억7000만원이다. 만약 전세보증금 승계 없이 단순증여한다면 증여세 부담은 약 4억원 정도 발생한다. 결국 부담부증여로 1억3000만원 절세할 수 있는 것이다.

다만 증여하는 주택의 시세, 매매차익 및 채무부담액에 따라 절세효과는 달라질 수 있으므로 부담부증여 실행 전에 반드시 사전점검이 필요하다. 또한 부담부증여 후 자녀가 인수한 전세보증금 등 채무를 부모가 대신 상환하면 증여세가 과세되므로 반드시 채무는 모두 자녀가 상환해야 한다.

마지막으로 매매든 부담부증여든 주택명의 이전 계획을 세웠다면 조금 더 서둘러 5월 말까지 실행하는 것이 좋다. 재산세 및 종합부동산세를 과세하는 기준일이 매년 6월 1일이므로 5월 말까지 명의 이전을 완료해야 올해부터 보유세 부담을 줄일 수 있기 때문이다.