[집파보기] “고금리·고물가에 투기수요가 어딨나”…토허제 해제 주장 거세

규제지역 유지 기간 인근 지역 '풍선효과'
대치동 잡으려다 도곡동 집값 띄워
실거주 의무 면제되는 경매 등 인기
편법거래 조장·투지 방지 실효성 의문

또 1년을 기다려야 한다는 불안감에 토지거래허가구역 지정 만료를 앞두고 있는 주민들의 불만은 점점 커지고 있다. 3~4년의 족쇄로 손해를 볼 만큼 봤다는 이유에서다.

특히 토지거래허가구역으로 묶인 지역이 서울 시내 주요 재건축 단지가 밀집한 압구정·여의도·목동·성수동 등으로, 인근 서초구 반포동과 강남구 도곡공, 용산구 한남동 등지의 집값만 올렸다는 주장이다.

부동산 전문가들도 현재 녹록지 않은 부동산시장 상황과 경매 낙찰 시 실거주 의무 미적용, 대상지 설정 기준의 모호함 등을 근거로 제도의 실효성에 대한 의문을 제기하며 해제 여론에 힘을 싣고 있다. 조주현 건국대 명예교수(부동산학과)는 고금리·고물가에 따른 주택경기 침체가 지속되고 있기 때문에 규제를 풀더라도 집값 안정을 방해하는 투기 수요가 단기간 유입되긴 어려울 것이라고 지적했다.

그는 "원자잿값·인건비 상승으로 공사비가 급등하면서 조합원들의 분담금이 크게 늘고 조합과 시공사간 갈등도 격화하는 재건축·재개발 단지가 많아지고 있다"며 "이런 상황에서 투기 수요를 우려해 주민들의 자유로운 부동산 거래 및 주거 이전의 자유를 막겠다는 것은 기우"라고 말했다.

실제 공사비 갈등으로 시공사와 계약을 해지하는 정비사업지가 속출하고 있다. 경기 성남시 은행주공아파트 재건축 조합은 지난 13일 GS건설·HDC현대산업개발 컨소시엄과의 시공계약을 해지했다. 3.3㎡당 공사비를 당초 445만원에서 659만원으로 인상하는 데 합의점을 찾지 못하면서다. 부산 괴정5구역 재개발 조합도 지난 2월 포스코이앤씨·롯데건설 컨소시엄과 갈라섰다.

토지거래허가제가 '투기 방지'라는 본래 목적과 달리 경매 등을 활용한 편법 거래를 조장한다는 비판도 거세다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회 회장)는 "토지거래허가구역 내 주거용 부동산을 경매로 취득할 경우 실거주 의무 등을 면제받을 수 있다"며 "이는 투기 수요 유입 방지를 통한 집값 안정화라는 목적과 상충되는 현상"이라고 꼬집었다.

부동산 경매 전문기업 지지옥션에 따르면 올해 들어 1회차 경매에서 낙찰된 서울 아파트 20채 가운데 5채는 토지거래허가구역에 속한 단지였다. 이들 물건의 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)도 모두 100%를 넘겼다. 이는 감정평가액(경매 최초가)보다 비싼 가격에 낙찰됐다는 의미다.

토지허래허가구역 지정 기준이 모호하다는 의견도 있다. 김선주 경기대 교수(부동산자산관리학과)는 "강남에서도 거래허가구역으로 묶인 대치동보다 미적용 지역인 도곡동 아파트값이 오히려 오르는 기현상이 발생하고 있다"며 "토지거래허가제에 대한 형평성 문제가 끊이지를 않고 있어 손질이 필요한 시점"이라고 강조했다.

국토교통부 실거래가 공개시스템을 살펴보면 강남구 도곡동 '도곡1차 아이파크' 전용면적 84㎡형은 지난달 17일 21억원에 신고가 거래된 반면, 대치동 '래미안 대치팰리스' 같은 평형은 지난달 말 31억8000만원에 팔렸다. 2022년 4월 최고 거래가(33억원)보다 1억2000만원 빠졌다.